కోకాపేట ల్యాండ్ ఆక్షన్: 151 కోట్ల రేటు వెనుక ఉన్న ‘టైటిల్’ రిస్క్ ఏంటి? ఒక విశ్లేషణ
- Sutra Property
- 0
- Posted on
కోకాపేట ల్యాండ్ ఆక్షన్: 151 కోట్ల రేటు వెనుక ఉన్న ‘టైటిల్’ రిస్క్ ఏంటి? ఒక విశ్లేషణ
హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ లో ఇప్పుడు ఎక్కడ చూసినా కోకాపేట ల్యాండ్ ఆక్షన్ గురించే చర్చ జరుగుతోంది. ఎకరం 100 కోట్లు దాటిందని, ప్రభుత్వం వేల కోట్ల రెవెన్యూని జనరేట్ చేసిందని న్యూస్ వస్తోంది. అయితే, ఒక సీరియస్ రియల్ ఎస్టేట్ కన్సల్టెంట్ గా మనం చూడాల్సింది కేవలం ఆ రేట్లు మాత్రమే కాదు, దాని వెనుక ఉన్న లీగల్ ఆస్పెక్ట్స్ కూడా.
ఇటీవల హైకోర్టు అడ్వకేట్ శ్రీ టి.కె. శ్రీధర్ గారు ఒక ఇంటర్వ్యూలో వెల్లడించిన విషయాలు కోకాపేట ల్యాండ్స్ టైటిల్ మీద అనేక ప్రశ్నలను లేవనెత్తుతున్నాయి. ఆ వివరాలు ఇన్వెస్టర్స్ మరియు మార్కెట్ అనలిస్టుల కోసం ఇక్కడ సమ్మరైజ్ చేయడం జరిగింది.
అసలు ఇది ప్రభుత్వ భూమేనా? (Ownership Dispute)
సాధారణంగా గవర్నమెంట్ ఆక్షన్ వేస్తుందంటే, ఆ ల్యాండ్ టైటిల్ క్లియర్ గా ఉంటుందని, అది పక్కా గవర్నమెంట్ ల్యాండ్ అని బయ్యర్స్ నమ్ముతారు. కానీ అడ్వకేట్ శ్రీధర్ గారి వాదన ప్రకారం, ప్రభుత్వం వేలం వేసిన ఈ భూమి అసలు ప్రభుత్వానిది కాకపోవచ్చు అనే అనుమానాలు రేకెత్తుతున్నాయి.
రికార్డ్స్ ప్రకారం, ఈ భూమి Nusrat Jung Bahadur అనే నవాబుకు చెందినదని తెలుస్తోంది. ఆయన 1832లో సర్వే నంబర్ 1 నుండి 240 వరకు ఉన్న సుమారు 1634 ఎకరాల భూమిని కొనుగోలు చేశారు. ఇది “జాగీర్” (ప్రభుత్వ దత్తత) కాదు, “అరజీ ఇనామ్” (Arazi Inam) అంటే స్వయార్జిత ఆస్తి (Self-Acquired Property) అని వాదిస్తున్నారు.
బ్యూరోక్రసీ & లీగల్ చిక్కులు
జాగీర్ అబాలిషన్ (Jagir Abolition) సమయంలో ప్రభుత్వం ఈ భూములను తీసుకున్నట్లు చెబుతున్నా, టెక్నికల్ గా ప్రైవేట్ ప్రాపర్టీని ఆ చట్టం కింద తీసుకోకూడదని న్యాయవాదుల వాదన.
- గతంలో ప్రభుత్వమే వీరికి టైటిల్ (Muntakhab) ఇచ్చి, కాంపెన్సేషన్ పే చేసింది.
- ఆ తర్వాత, “ఇది జాగీర్ కాదు, ప్రైవేట్ ఆస్తి” అని చెప్పి ఆ డబ్బును రికవరీ చేసింది. అంటే ఇండైరెక్ట్ గా అది ప్రైవేట్ ల్యాండ్ అని ప్రభుత్వ రికార్డ్స్ లోనే ఉన్నట్లు తెలుస్తోంది.
- 1984లో అప్పటి రంగారెడ్డి కలెక్టర్ మరియు CCLA కూడా ఈ ల్యాండ్ లీగల్ హెయిర్స్ దే అని, వాళ్ళకే ఇచ్చేయాలని రికమండ్ చేసినట్లు డాక్యుమెంట్స్ చెబుతున్నాయి.
ఇన్వెస్టర్స్ కి ఉన్న రిస్క్ ఏంటి? (Valuation Risk)
ప్రస్తుతం ఆక్షన్ లో ఎకరానికి 151 కోట్లు పలికింది. దాదాపు 3800 కోట్లు డిపాజిట్ అయ్యాయి. కానీ, ఒకవేళ కోర్టు ఈ భూమి ప్రైవేట్ వ్యక్తులదే అని తీర్పు ఇస్తే, Fair Compensation Act ప్రకారం ప్రభుత్వం వారికి భారీగా నష్టపరిహారం చెల్లించాల్సి ఉంటుంది.
అడ్వకేట్ శ్రీధర్ గారి కాలిక్యులేషన్ ప్రకారం:
మార్కెట్ వాల్యూ (151 కోట్లు) * 3 రెట్లు = ఎకరాకి 453 కోట్లు కాంపెన్సేషన్ కింద పే చేయాల్సి వస్తుంది.
ఇంత పెద్ద మొత్తం ఇన్వాల్వ్ అయి ఉండటం వల్ల, ఈ లిటిగేషన్ త్వరగా తేలే అవకాశం కనిపించడం లేదు.
కన్సల్టెంట్స్ & బయ్యర్స్ కి లెసన్ – ”Due Diligence”
ఈ ఎపిసోడ్ నుండి రియల్ ఎస్టేట్ కమ్యూనిటీ గమనించాల్సిన ముఖ్య విషయం ఏంటంటే – “Due Diligence”.
ప్రభుత్వం ఆక్షన్ వేసినా సరే, టైటిల్ వెరిఫికేషన్ ఎంత ముఖ్యమో ఈ కేసు గుర్తుచేస్తోంది. పెద్ద పెద్ద కార్పొరేట్ కంపెనీలు, లీగల్ టీమ్స్ ఉన్నా కూడా, 150 కోట్లు పెట్టి కొనేటప్పుడు ఈ పాత రికార్డ్స్ ని ఎలా మిస్ అయ్యారు అనేది ఆశ్చర్యం కలిగిస్తోంది.
ముగింపు
ప్రస్తుతం ఈ కేసు హైకోర్టు పరిధిలో (Sub-judice) ఉంది. పిటిషనర్స్ తరపున 800 డాక్యుమెంట్లు, 65 సుప్రీంకోర్టు తీర్పులను సాక్ష్యాలుగా సమర్పించారు. కోర్టు తీర్పు ఎలా ఉన్నా, కోకాపేట భూముల మీద పెట్టుబడి పెట్టిన వారికి, లేదా అక్కడ ఫ్యూచర్ డెవలప్మెంట్స్ ప్లాన్ చేస్తున్న వారికి ఈ లీగల్ హిస్టరీ తెలియడం చాలా అవసరం.
ఇన్వెస్ట్ చేసే ముందు కేవలం హైప్ కాకుండా, గ్రౌండ్ లెవెల్ రియాలిటీ మరియు టైటిల్ క్లియరెన్స్ చూసుకోవడం ఎప్పుడూ మంచిది.